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敷金・保証金の返還請求


敷金とは?


敷金とは
「賃借人が借りた家屋・アパートを明け渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するもの」
と定義されています。

つまり、明け渡し時に家賃の滞納分がある場合や、借主の故意又は過失によって部屋を汚したり壊してしまい、修理・修繕が必要となった場合には、この敷金から差し引かれることになりますし、そのような事情が無ければ、返還されるべき性質の預けたお金ということです。

「保証金」についても、敷金と内容は一緒で、家主に対して事前に預けておくお金です。
原則として、明け渡し時に清算の上、返還されるべきものになります。

本来、敷金から差し引かれるものは以下のようなものに限られます。

・家賃や管理費の未払または不足の分
・故意または過失、もしくは通常でない使用方法による損耗の修繕費用
・新設・改変、造作などを戻す原状回復費用
・退去時の残留物等の撤去費


通常の使途目的の範囲で使用していて生じた、自然損耗や経年劣化に関する修繕費は、賃料に含まれると解されています。


敷引きとは?

敷引きとは関西方面に多い慣習で、敷金や礼金が無い代わりに、保証金として預けておき、明け渡し時にかかる原状回復費の大小にかかわらず、予め、一定額(一定割合)を明け渡しに自動償却すると定めておく特約です。

敷金で一番の争点となるのは、
退去時の「原状回復」の範囲、
賃貸借契約で定めた「特約」の有効性
の2点です。


原状回復とは?

国土交通省では、賃貸借契約に関して、
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを公表し、基準を定めています。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

ガイドラインによると、
原状回復とは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
と定義されています。

つまり、不動産の賃貸借契約における「原状回復」とは、
借主が借りた当時の状態に戻すことではなく、
通常の使用による自然損耗や経年劣化に基づいて必要となる修繕費は賃料に含まれており、貸主が負担すべきものであるとされているのです。

当然、モノには寿命がありますので、貸し借りを行う際には、自然損耗や経年劣化による修繕経費を考慮して賃料を設定するものであり、税務上も、減価償却費という経費として税金の控除を受けられる訳ですから、賃料に含まれていると考える方が自然であり合理的であるという考えによるものです。

国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のなかで、原状回復の費用負担について、以下のとおり、詳細を定めています。

一般的な賃貸住宅における退去時の原状回復費負担の考え方
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より
補修・修繕部分 貸主 借主
畳の裏返し・表替え
家具の設置によるへこみ・設置跡  
飲み物等をこぼした事によるシミやカビ
引越し作業で生じたキズ  
冷蔵庫下のサビ跡  
天井・壁 タバコのヤニ(クリーニングで除去できない)  
台所の油よごれ  
テレビ・冷蔵庫裏の壁の黒ずみ(電気ヤケ)  
結露の放置により生じたカビやシミ  
壁等の画鋲やピンの穴(ボードの張替えが不要な程度)  
壁等のくぎ穴・ネジ穴(ボードの張替えが必要な場合)  
エアコン設置による壁のビス穴  
建具 網戸の張替え
ペットによるキズ
その他 ハウスクリーニング(借主が通常の清掃をしている場合)
台所・トイレの消毒(借主が通常の使用をしている場合)
鍵の取替え(借主の破損・紛失がない場合)
フロの水垢・カビ(入居中に手入れを怠っていた場合)
ガスコンロ置き場・換気扇の油汚れ(入居中手入れを怠っていた場合)

仮に、故意または過失によって、傷をつけてしまったり破損させてしまったとしても、すべてを新品に替える費用まで全額負担する義務が生じる訳ではありません。
ふすまやクロス等には、元々寿命があり、使用期間によって価値が下がっていきます。
例えば、10年~20年使用していれば、どんなにきれいに使用していても、交換しなければならなくなる訳です。
つまり、そのような場合、元々交換する物に、傷をつけていたとしても、その分の負担をする理由はありません。
一般に、6年以上住み続けた場合、クロスやふすまは減価償却されておりますので、借主の負担すべき割合は、ありません。
この点、以前は、「新品へ交換ないし工事にかかった費用の10%」とされておりましたが、2011年8月にガイドラインの改正があり、カーペットやクッションフロア、クロスなどについては、6年以上で残存価値が無くなり、評価額が1円のみとなりました。


設備等の経過年数と賃借人負担割合


設備等の経過年数と賃借人負担割合
経過年数壁クロス、カーペット、クッションクロア収納、タンス等の器具および設備建具・床フローリング、便器、洗面台等の給排水・衛生設備、金属製の器具・美品
 1年85.00%88.75%94.00%
 2年70.00%77.50%88.00%
 3年55.00%66.25%82.00%
 4年40.00%55.00%76.00%
 5年25.00%43.75%70.00%
 6年00.00%32.50%64.00%
 7年21.25%58.00%
 8年00.00%52.00%
 9年46.00%
10年40.00%
11年34.00%
12年28.00%
13年22.00%
14年16.00%
15年00.00%

敷金に関する特約の有効性


賃貸借契約書には、様々な特約が付されていますが、消費者に一方的に不利であったり、著しく不当な特約である場合、消費者契約法により無効となるケースも多々あります。
例えば、
 ・理由の如何をを問わず全額、自動償却とする
 ・契約期間途中での解約の場合には返還しない
 ・通常使用による自然消耗や経年劣化の修繕費もすべて借主負担とする
など。
これらの特約は、原則としてすべて無効です。

※ただし、消費者契約法は個人にのみ適用されますので、テナントや事業所としての契約には適用されません。



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